Terug - Vorige - Volgende

Algemene Bouw informatie

(printervriendelijke versie)

A.1. Koop/aannemingsovereenkomst en het tekenen van de overeenkomst.
Als u besluit om een appartement te kopen wordt er een koop-/aannemingsovereenkomst opgemaakt. Hierin worden alle rechten en plichten van verkrijger en verkoper vastgelegd.
De ondertekening van de overeenkomst verplicht u tot het betalen van de koopsom, terwijl het de ondernemer/ontwikkelaar verplicht tot de bouw van het appartement en de levering van hetgeen is overeengekomen. U ontvangt na wederzijdse ondertekening hiervan een kopie. Het origineel gaat naar de notaris. De naam van de notaris wordt ook in de koop-/aannemingsovereenkomst vermeld. In de koop-/aannemingsovereenkomst worden de eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen. 

A.2. V.O.N.(= vrij op naam)
Uw appartement wordt vrij op naam aan u verkocht. Voor rekening van de verkrijger komen de kosten van de eventuele hypotheekakte bij de notaris, de eventuele afsluitcommissie van de hypotheekinstelling, renteverlies tijdens de bouw, de aansluitkosten van de kabelexploitatie- maatschappij en de KPN alsmede de niet in de koopsom opgenomen onderdelen, zoals bekabeling antenne en telefoon enz…

A.3. Verschuldigde termijnen
Mochten er vóór datum van notariële eigendomsoverdracht reeds een of meerdere termijnen vervallen zijn, dan verleent de ondernemer uitstel van betaling tot de datum van de juridische eigendoms-overdracht aangezien u meestal op dat moment niet over voldoende geldmiddelen beschikt om deze termijnen te voldoen. Over de verschuldigde, maar niet betaalde termijnen(en) wordt de overeengekomen rente berekend. Deze rente wordt eveneens bij de notariële eigendomsoverdracht met u verrekend. Bij het betalen van de overige, noch niet vervallen bouwtermijnen, dient u te wachten op de desbetreffende termijnnota’s. De betalingstermijnen alsmede de rente worden in de koop-/aannemingsovereenkomst bepaald.

A.4. Opleveringsprognose resp. –termijn.
Op het moment van verkoop wordt een globale opleveringsprognose gegeven. Dit betekent de datum waarop uw appartement voor bewoning mogelijkerwijs gereed is. De ondernemer moet daarbij de nodige reserves in acht nemen, zoals deze genoemd staan in de koop-/aannemingsovereenkomst. In geval van een opzegtermijn van een huurwoning raden wij u aan de grootst mogelijke voorzichtigheid te betrachten. Wacht u de opleveringsbrief af van de ondernemer, alvorens u definitieve maatregelen treft. Natuurlijk wordt er naar gestreefd de prognose voor oplevering zo nauwkeurig mogelijk op te stellen. Echter, tal van omstandigheden kunnen een opschuiving van het termijn veroorzaken, zeker als de bouw op moment van aankoop nog niet is begonnen . Strikt juridisch genomen is het in de koop-/aannemingsovereenkomst vermelde aantal werkbare dagen bindend ten aanzien van het opleveringstijdstip. Nadrukkelijk wordt gesteld dat ook stakingsdagen gerekend worden tot niet werkbare dagen.
Minimaal twee weken voor de oplevering van uw appartement wordt u schriftelijk op de hoogte gesteld van de definitieve datum en het tijdstip van opleveren

A.5. Oplevering en sleuteloverhandiging
Wanneer het appartement gereed is krijgt u een uitnodiging om met de aannemer het appartement te inspecteren voor oplevering. Tijdens deze inspectie worden geconstateerde onvolkomenheden schriftelijk vastgelegd. Wij doen ons uiterste best deze onvolkomenheden te verhelpen, nog voor u de sleutels van uw appartement ontvangt. Als u aan al uw financiële verplichtingen heeft voldaan, ontvangt u bij oplevering de sleutels van uw appartement etc. Het in ontvangst nemen van de sleutels betekent dat het appartement aan u is opgeleverd. U behoudt de garantie van de hoofdaannemer (hgm cuppens +zn aannemers b.v.) zoals deze wettelijk geregeld is.

A.6. Onderhoudsperiode.
De onderhoudsperiode loopt tot drie maanden na de eerste oplevering. Tijdens deze periode kunt u schriftelijk melding maken van eventuele onvolkomenheden, waarna zo spoedig mogelijk tot herstel zal worden overgegaan. Onder onvolkomenheden worden niet verstaan krimpscheurtjes in het stucwerk of klemmende ramen en deuren, een en ander ontstaat door wisselende temperaturen en vochtigheidsgehalte. Bij stukadoorswerk bijvoorbeeld kunnen er in de hoek haarscheurtjes ontstaan, deuren kunnen gaan klemmen omdat hout moet “wennen” aan een andere temperatuur en vochtigheidsgraad. Deze zaken kunnen nooit voorkomen worden. Nadat alle onvolkomenheden waarvan schriftelijk melding gemaakt is, zijn verholpen, worden wij geacht aan onze verplichtingen te hebben voldaan. Bij oplevering zal de bouwondernemer u hierover nader informeren.

A.7. Verzekering
Tijdens de bouw, tot de datum van oplevering, is het appartement door de aannemer verzekerd tegen risico’s van brand- en stormschade. Vanaf de datum van oplevering dient u zelf voor de benodigde verzekeringen (bijvoorbeeld inboedelverzekering e.d.) te zorgen.
Vanaf de oplevering van de algemene ruimten dient u gezamenlijk, als “Vereniging van Eigenaars” zorg te dragen voor een opstalverzekering.

A.8. Prijswijzigingen
De met u in de koop-/aannemingsovereenkomst overeengekomen totale koopsom staat vast, met uitzondering van wijzigingen in het B.T.W.-tarief. Loon en materiaalkostenstijgingen tijdens de bouw worden dus niet doorberekend.

A.9. Schoonmaken
Het gehele appartement wordt bezemschoon opgeleverd. Het sanitair, het tegelwerk en de glasruiten worden schoon opgeleverd.

A.10 Wijziging
Indien het appartement gekocht wordt terwijl deze al gereed is en er een verschil mocht zijn tussen de technische omschrijving en de werkelijkheid, dan prevaleert de feitelijke uitvoering van het appartement.

A. 11. Meer- en minderwerk.
Het is mogelijk om op beperkte schaal wijzigingen te laten aanbrengen in het door u gekochte appartement. Hiervoor wordt een algemene lijst van meer- en minderwerk opties opgesteld. In deze lijst worden de keuzemogelijkheden aan u voorgelegd met de daaraan verbonden eventuele meer- en/of minderwerkprijzen. Het is vanzelfsprekend dat de keuzemogelijkheden en de daarbij behorende prijzen van wijziging afhankelijk zijn van het stadium waarin de bouw zich bevindt op het moment van aankoop van het appartement  c.q. het moment van opdrachtverstrekking tot wijzigen. Ook zijn omtrent de mogelijkheid, ter beoordeling van de aannemer, de architect en de adviseurs , technische en logistieke zaken aan de orde welke bij een appartementengebouw van wezenlijk belang zijn. In het algemeen geldt dat alle wijzigingen die in opdracht van de verkrijger (koper) worden uitgevoerd aan de wettelijke eisen moeten voldoen..Werkzaamheden door derden zijn niet tijdens de bouw mogelijk en zijn derhalve na oplevering toegestaan. Wijzigen worden altijd schriftelijk vastgelegd en door partijen ondertekend en de betreffende facturen dienen door de koper vooraf binnen het aangegeven betalingstermijn voldaan te worden.

A.12 Notaris
De notariële eigendomsoverdracht van het te bouwen appartement geschiedt door middel van en akte van levering bij de notaris. Ruim voor de datum van het notariele transport ontvangt u van de notaris een afrekening. Op de transportdatum worden in de meeste gevallen twee akten getekend, te weten: de akte van eigendomsoverdracht (leveringsakte) van het appartementsrecht van verkoper aan verkrijger en de hypotheekakte met betrekking tot de lening (hypotheek) De notariële eigendomsoverdracht zal plaats vinden op het kantoor van de notaris van de in de koop/aannemingsovereenkomst genoemde notaris. De notaris kan u eventueel ook nader informeren omtrent een testament of samenlevingsovereenkomst.

A.13 Het appartementsrecht
Het appartement maakt deel uit van een woongebouw. Dit gebouw bestaat uit een onbenoemde ruimte, meerdere appartementen, winkel/kantoor, parkeergarage en gemeenschappelijke ruimten. Strikt genomen vormt ieder appartement een deel van het gebouw dat bevoegdheid geeft tot het alleen gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw. Volgens de wet is de officiële benaming van een appartement een “appartementsrecht”. Deze officiële benaming geeft aan dat er onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds het eigendom en anderzijds de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw behoort aan alle eigenaars gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privé-gedeelte (het appartement) en het medegebruiksrecht van die gedeelten van het gebouw, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kunt u onder meer denken aan het trappenhuis, de entree, de tuin, de parkeergarage en de gezamenlijke installatie ( bijv. algemene verlichting en liften)

Appartementsrechten ontstaan door de splitsing van het gebouw in juridische zin. Om het gebouw in appartementsrechten te splitsen wordt door de notaris een zgn. splitsingsakte opgemaakt. De splitsingsakte wordt tezamen met de splitsingstekening(en) waarop de grenzen van de gemeenschappelijke en privé-gedeelten van het gebouw staan aangegeven, ingeschreven in de openbare registers.
Pas als dit laatste heeft plaatsgevonden, is de splitsing formeel een feit en ontstaan de zogeheten “appartementsrechten”, die dan afzonderlijk verkocht kunnen worden. De eigendomsoverdracht geschiedt door middel van een zogenaamde “akte van levering”via de notaris.

A.14. De akte en het reglement van splitsing
In de notariële akte van splitsing is een aantal belangrijke zaken opgenomen:

Vooral het laatstgenoemde reglement, het splitsingsreglement, is voor u van groot belang. Hierin staat namelijk beschreven:

A.15 . De vereniging van eigenaren.
Als eigenaar van een appartement (appartementsrecht) bent u, met de overige mede-eigenaars van het gebouw, verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid schept een band tussen de eigenaars. Om dit juridisch te onderbouwen moet sinds 1977 bij elke splitsing van een gebouw in appartementsrechten en “Vereniging van Eigenaars” worden opgericht. Iedere eigenaar is automatisch lid van de “Vereniging van Eigenaars”. In de wet zijn regels opgenomen waaraan een “Vereniging van Eigenaars”  moet voldoen. Zo moet de “Vereniging van Eigenaars”  tenminste eenmaal per jaar een ledenvergadering organiseren, de “vergadering van eigenaars”. In deze vergadering worden de financiële jaarstukken besproken en wordt de voorschotbijdrage in de geraamde kosten, bestemd voor onderhoud, verzekeringen e.d. per eigenaar vastgesteld. De gang van zaken in het woongebouw wordt grotendeels bepaald in de vergadering van eigenaars. Het bestuur van de Vereniging van Eigenaars neemt alle beslissingen over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Zij is daarbij gebonden aan de bepalingen in het splitsingsreglement. Daarnaast zijn er enkele zaken die niet in het splitsingsreglement zijn vastgelegd en waarvan de regeling aan de vergadering van eigenaars wordt overgelaten, zoals o.a. het toepassen van “harde” vloerbedekking in de appartementen.

A.16. Eigendomsrecht.
De eigendomsoverdracht van het te bouwen appartement geschiedt door middel van een zogenaamde “akte van levering” bij de notaris. Voor de datum van notarieel transport zendt de notaris u een afrekening waarop het totale op die datum verschuldigde bedrag is aangegeven. Dit is inclusief de bijkomende kosten zoals de (bouw-)rente over de vervallen, maar niet betaalde termijnen tot aan de transportdatum.
In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt aangegeven wanneer de eigendomsoverdracht uiterlijk kan plaatsvinden. U dient hiermee rekening te houden met de geldigheidsduur van uw hypotheekaanbieding.

A.17 Erfpacht.
Erfpacht is het recht om de grond van een ander te mogen gebruiken, als ware men eigenaar. Automatisch is aan dit gebruik ook het gebruik van de daarop staande of te bouwen opstallen verbonden. Een erfpachter (eigenaar van de erfpacht) kan zijn recht op een (te bouwen) gebouw met toebehoren splitsen in appartementsrechten. Het hiervoor onder A.13, A.14 en A.15 is van toepassing.

Aan het recht van erfpacht hangt, voor degene die het recht heeft (de erfpachter), een verplichting tot betaling van een vergoeding (canon). Het recht van erfpacht is verbonden aan de grond waarop het recht is gevestigd (een erfpachtrecht ontstaat door verlening daarvan in een notariële akte, welke bij de openbare registers van het kadaster wordt ingeschreven). Het is dus geen huur, maar een soort eigendom.

De verhouding tussen de erfpachter en de grondeigenaar wordt geregeld in erfpachtvoorwaarden, welke worden vastgelegd in de akte waarbij het erfpachtrecht wordt verleend. Daarbij kan gedacht worden aan betaling van een canon, voor wiens rekening komen gewone lasten en herstellingen, de bestemming van de grond/opstallen (appartementencomplex) en de duur van het erfpachtrecht.

Deze erfpachtvoorwaarden gelden (voor zoveel mogelijk) voor de appartementseigenaren. Een appartementseigenaar is - indien de grond in erfpacht is uitgegeven - immers eigenaar van het aandeel in het erfpachtrecht. De duur van het erfpachtrecht is in onderhavig bouwproject eeuwigdurend (voor onbepaalde tijd).

De canon (betaling van de canon vormt een onderdeel van de erfpachtvoorwaarden) welke aan de erfpachter in rekening wordt gebracht door de grondeigenaar, zal in rekening worden gebracht aan de vereniging van eigenaars. Deze zal voor incassering bij de appartementseigenaren zorgdragen, aan de hand van een verdeelsleutel.

De canon zal conform de erfpachtvoorwaarden worden geïndexeerd.

A.18 Begroting en servicekosten
De definitieve begroting voor de servicekosten wordt vastgesteld door de “Vereniging van Eigenaars”. Bij de verkoper of de notaris kunt u enkele informatieboekjes opvragen, waarin het gehele “appartementsrecht” uitgebreid staat omschreven.

A.19. De administrateur
De vereniging van eigenaars moet ook een bestuur hebben; dat bestuur wordt in de wet de ADMINISTRATEUR genoemd en wordt door de vergadering van eigenaars aangesteld. De administrateur vormt dus het bestuur van de vereniging. Dit is nogal verwarend omdat men bij het bestuur van een vereniging in het algemeen denkt aan tenminste een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. Dat is hier niet zo.
De administrateur zorgt voor het opstellen van de jaarstukken: de exploitatierekening van het afgelopen jaar en de begroting voor het komende jaar. Meestal is de administrateur gemachtigd tot het doen van (kleine) uitgaven. Vaak ziet hij toe bij onderhoud of reparaties en beheert de kas van de vereniging.
De administrateur heeft een belangrijke positie binnen de vereniging. Grote verenigingen (meer dan 50 appartementen) en middelgrote (10-50 appartementen) huren voor deze taak meestal een beroepskracht, bijvoorbeeld een makelaar, in.
Het eerste jaar wordt de administrateur door Justus Magnus b.v. aangesteld namens de vereniging van eigenaars.

A.20. Opmerkingen
Deze informatie (brochure) is met de grootste zorg samengesteld aan de hand van gegevens en tekeningen van gemeentelijke diensten, architect en adviseurs. Wij maken echter een voorbehoud ten aanzien van wijzigingen welke voortvloeien uit eisen van de overheid en/of nutsbedrijven en geringe architectonische, bouwtechnische en constructieve wijzigingen.
Wijzigingen, voor zover ze geen nadelige invloed op de bouw hebben, kunnen door de directie, zonder voorafgaande toestemming van de verkrijger worden doorgevoerd. De op de tekeningen aangegeven maten en ingetekende situaties e.d. zijn circa en hebben geen bewijskracht.  Kasten, keukeninrichting, meubilair en huishoudelijke apparaten worden niet geleverd, ook al staan ze op tekening tenzij deze nadrukkelijk schriftelijk overeen gekomen zijn.
De koper wordt in de gelegenheid gesteld het afwerkingniveau van de badkamer, toilet en keuken naar persoonlijke wens te realiseren via een keuze uit een aantal relevante kleur- en structuurmonster van tegels, keuken en sanitair.